如今的城区or环城区，还有值得入手的好盘吗？
市场的变化，往往让人措手不及。
搁在五年前，许多人还拥有在城区买房的资本，到今日，已变成了高攀不起。
都知道的，如今城区备案价格已高达4万+，塘厦为首的临深片区也奋力冲4，紧邻城区的寮步也已普遍3.5+。
｜东莞镇区代表性楼盘备案一览
可以发现，在大大小小的城市板块里，房价3万+已逐渐变为寻常。这意味着，在如今的市场，刚需入场的机会越来越少了。
那，对于刚需来说，拿着有限的购房资金，只能入手偏远镇区了吗？于投资客，想入手城区或红利辐射的高价值板块，只能被迫追高了吗？
非也，仔细找的话，拥有低价格高价值的潜力片区还是存在的，只是更考验人的耐心和敏锐度罢了。
01.
寻找潜力股的基本逻辑
如今的市场，房价就算不涨不跌，也会有相当一部分人，感到难受。
所以，这就要求买房者拥有更敏锐的判断力，而其中，找准潜力股是成功的关键所在。
而一个优质的潜力股，有一个最大的特点：价值比价格高。只是今年，我们看到的太多，都是优质片区价格被填平的消息，想捡漏，真的好难。
｜东莞城市示意图
而入手潜力股，不是没有可能，它需要一套严密的逻辑：
一，首选城区or环城区，在市场上扬时，涨幅更快，在横盘时，能守住价格；二，价格比周边便宜，才有轮涨的空间；三，有可兑现的规划、交通利好，且居住环境好；四，土拍市场好，楼面价攀高，房价却处于低位。
02.
城区or环城区，机会在哪？
循着这样的逻辑，将目光放在城区or环城区，这样的地方在哪？
首先，来看看城区的数据。
10月城区备案价已全面破4。如此算来，一套90平的房子，总价需要360万，城区，已经把不少人挡在了门外。
而在9月份网签中，南城成交均价约42120元/平，与备案基准价相差无几，这也说明南城新出的楼盘，几乎是顶着限价红线来备案的。
而东城、万江9月份成交均价为3万多，均低于10月份备案基准价。这说明一旦出现新盘，下一轮还将迎来轮涨。
｜9月份东莞新房网签信息表
而除了新盘，今年城区的二手房，也以疯狂的价格涨幅，屡次霸占头条。
以南城西平板块光大景湖时代城为例，该小区6月份成交价为49980元/平，相比去年10月份成交价31297元/平，涨幅达到了59%。
当然，魔幻的涨动，不止于西平。以东城黄旗山片区为例，部分项目洋房均价已去到5万+，别墅破7万。
可以预见，在这种板块轮动效应之下，城市的发展最终会填平价格低洼区域，上车成本将越来越高。
｜光大景湖时代城二手房成交价对比
然而，城区不仅仅价格处于高位，且还缺货严重。目前城区在售及待售项目，除去商办产品，少之又少。
其中，南城新开盘的几个项目，上车并不容易，除了摇号靠运气，百万级别的验资更是门槛。而，万江、东城、莞城新房也几近断货。
另外，城区住宅用地方面，也比较稀缺，2020年仅石碣、万江2宗宅地出让，新房也几乎处于“断供”状态。
而城区供不应求的一手房市场，也意味着，在城区寻找低价格高价值潜力股太难，上车还得看环城区。
｜城区与环城区申报基准价一览
而纵观环城片区，大岭山、寮步价格普遍高达3.5万+，不符合优质股的潜质。
但，有一个被忽视的区域却跳了出来，它靠近城区的地段、政策规划、交通利好，且居住环境上，符合置业的完美逻辑。
然而更惊喜的是，它10月份备案指导价为24142元/平，根据规定售价可在指导价基础上调10%，也就是最高才26500元/平左右。
对比城区备案价普遍4万+，购买一套90平新房，上车成本足足能省近百万。
这个区域，便是厚街。
03.
一个被忽视的价值高地
当然，高地的价值兑现，需要一个时机。
地理上，厚街处于东莞城区、滨海湾新区的辐射范围内，未来东莞重点打造的两个区域的联动，必然绕不过它。
于大湾区而言，地处深圳和广州的连接中点，未来两个重量级大都圈的融合，这里也将是必经之地。
交通布局上，地铁R2线实现了它与城区的轨道融合。京港澳高速、湖景大道、环莞快速，也与此穿过，无缝对接南城和广深湾区。
| 厚街会展中心（来源：厚街发布）
再看经济实力，2019年东莞市GDP排行榜中，位居全市第6，且有会展、鞋业、家具业作为强劲支撑，自身发展早已到达腾飞前夕。
但，因新盘稀缺，土拍市场冷淡，导致这片区域仍在蛰伏。
| 该片区今年2宗土拍
2020年，在连续5年土地保持0供应后，终于迎来2宗商住地，破局已经到来。
自佳兆业、卓越连续两次突破地价纪录，最终楼面价来到16992元/平，这也意味着片区价格体系将迎来改写。
拍地的激烈，另一方面反映的则是，新房供应的尴尬。
2020年至今，新房新增供应为0。这也是在东莞这一波行情下，厚街明显被忽视的原因之一。导致不乏看好的购房者，其实并没有多少选择。
04.
这个片区，还有进场机会
当然，找到一个有轮涨潜力的区域，是第一步。第二步，则是盘到一个适合自己的楼盘。
不过，纵观该片区，这样的机会并不多。板块已连续多年没有新增供应，板块之内新盘稀缺。
如今，值得期待的是，佳兆业阳光城时代天韵即将登场亮相，解渴市场，价值不言而喻。
｜佳兆业阳光城时代天韵项目效果图
门口的职校西路，预计2021年建成通车，通车后可快速接轨东莞大道，一路畅达民盈国贸城、汇一城、中天商圈。另外，可乘地铁R2线，无感知抵达鸿福路、民盈国贸。京港澳高速、湖景大道、环莞快速，也都穿过于此，半小时即可玩转莞深双城。
｜佳兆业阳光城时代天韵区域交通网
不远处有厚街万达、厚街国际商业广场、万科生活广场、会展中心、东莞康华医院（三甲）、厚街医院；2公里范围内有厚街湖景中学、东莞南开实验学校、小牛津外语学校等，一座城市的配套，这里都有。
背山靠水，周边水濂山森林公园、水濂山水库、大岭山森林公园、东莞植物园环伺，随时可呼吸鲜氧。
| 水濂山森林公园
再看产品，主要户型涵盖建面约83㎡-119㎡三至四房。
首先，来看建面约83-90㎡三房。
市面上楼盘，三房一般约100m²，才能拥有两卫的格局，而项目以83-90㎡面积，便实现了三房两卫的尺度。
主卧为套间设计，带有大尺度飘窗，以及独立卫浴间、衣帽间，兼顾隐私。
更奢侈的是，其带有超大面积阳台，相当于一个房间大小，在同等面积的产品下，难得一见。
| 83㎡-90㎡3房2厅2卫户型示意图
而建面约97-102㎡三房户型，则采用横厅设计，没有丝毫空间浪费。
超大南向景观阳台，带来巨幅采光面；洗碗机、凉霸、整屋成体系的收纳系统，将每一处细节都照顾到位。
滑动查看97-102平3房2厅2卫户型示意图
至于建面约115-119㎡四房户型，更是奢华至极。
大面宽阳台，直望中央园景，走出阳台，就是满屏绿意。
主卧套房设计，不仅带独立卫浴、大飘窗，且设计有大型衣帽间，尺度更奢阔。
| 115-119㎡4房2厅2卫户型示意图
据消息，天韵预计将于12月初开放示范区，此前想了解的，可到国贸城市展厅参观。想要抓住时机，赶紧收好电话、地址吧。
项目地址：东莞南城·水濂山下·天韵花园
项目电话：0769-8919-6666
展览厅地址：国贸1楼5号电梯旁（国贸城市展厅）
房姐有话说：
用2万多的价格，买到距离城区又近，区域经济实力又强，且交通、配套、居住环境等样样优秀的产品。其实无论对于刚需还是投资，都无需犹豫。
因为，在城区土地稀缺且价格高涨的背景下，环城区已站在轮涨的风口，洼地被填平只是分分钟的事。
因此，在板块腾飞的前夜，抢占一只优质的原始股，将会是实现暴发的好时机。
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